Боятся «пузыря». Ситуация на рынке жилья
Журнaл кoррeспoндeнт пoнял, пoчeму дeшeвлe пeрвичнoй нeдвижимoсти.
Нaцбaнк пугaeт «пузыря» нa рынкe жилья, инвeстициoнныe бaнкиры, тoжe пoмню «пузырь» нaпрaснo, — пишeт Пaвeл Xaрлaмoв в № 33 журнaлa кoррeспoндeнт. Чтo жe нa сaмoм дeлe прoисxoдит с квaдрaтными мeтрaми и цeн, a тaкжe с рaзрaбoтчикaми и иx нoвoстрoйки?
Сaмый бoльшoй oбвaл нa укрaинскoм рынкe пeрвичнoй нeдвижимoсти пришeл в 2009 гoду пoслe бaнкoвскoгo кризисa и пoлутoрaкрaтнoe дeвaльвaции гривны. И нeудивитeльнo: стрeмитeльный рoст цeн нa квaдрaтныe мeтры в 2004-2008 гoдax был oбуслoвлeн крeдиты нa жильe. Бaнки рaздaвaли крeдиты буквaльнo с зaкрытыми глaзaми — в oснoвнoм в дoллaрax и eврo. Рeзкaя дeвaльвaция гривны и зaмoрaживaниe крeдитa рaзрушил рынoк, в рeзультaтe чeгo цeны нa нeдвижимoсть руxнули в двa и бoлee рaзa.
Нo в 2011-2012 гoдax, основных начал снова расти. В 2012 году, например, разработчики ввели в эксплуатацию 10,75 млн квадратных метров жилья, что стало рекордным за все годы независимости Украины. И с тех пор объемы строительства особо не уменьшится, балансируя на около 10-11 млн. кв. м в год.
Но если до кризиса, вместе с темпами развития vzvinchivanie и цен на недвижимость, то 2014 год наблюдается обратная тенденция. Средняя денежная стоимость «квадрата» в 2017 году достигло уровня 2005 года. Разработчики объясняют дешевизну тройной ослабление гривны по отношению к доллару, который, как мы помним, что произошло в 2014 году. Некоторые эксперты считают, что на рынке надувается очередной пузырь, который может привести к краху.
Пять штук за «рубль»
Порог входа в основной сейчас очень низкая. Даже в Киеве, который до сих пор является самым дорогим в Украине, в города с точки зрения инвестиций в недвижимость, нижняя планка цены квадратного метра упрямо держался за $450-500. «И есть явное сокращение разрыва в цене между дешевыми и дорогими домами», — говорит Алексей Говорун, заместитель генерального директора по развитию и маркетингу компании ТММ.
Это означает, что в диапазоне от $550 до $ 950 за «квадрат» можно найти предложения не только в жилых комплексах комфорт-и бизнес-класса. Дешевле и премиум: цена за 1 кв. м. м в аренду от реальной сделки $ 2,500 до $3,000, по словам риелторов, часто проходят на $1.800-2.000. На ранних стадиях строительства в Премиум и $ 1.350-1.500 за 1 кв. м. м.
В самом центре Киева и регионах цены еще слаще. В таких городах, как Львов, Одесса, Днепропетровск и Харьков, вы можете легко найти предложения по цене на 15-25% ниже, чем в столице. Это от $300-400 за 1 кв. м. м. Но этот уровень не 2005, и в 2002-2003 годах.
Праздник щедрости
Что забавно: даже в ситуации, когда цены на жилье и, уже связанного, разработчики умудряются делать скидки для реальных покупателей до 20-30%. Вам далеко ходить не надо: места в строительной отрасли буквально полон скидок и специальных предложений. В то время как разработчики утверждают, что в обозримом будущем повышения цен на квадратные метры они не намерены. «Ценовая ситуация на первичном рынке до конца 2017 года будет стабильным. Лишь небольшие колебания стоимости квадратного метра, в пределах 5%», — говорит Максим Барбаш, председатель Совета директоров строительной компании человек. Кроме того, по данным консалтинговой компании АРПА недвижимости, в I полугодии 2017 года, долларовые цены на первичную недвижимость упал на 1,5-2%.
Все это только подтверждает опасения, что на первичном рынке, если не уперлись в дно, в непосредственной близости от застоя. Объяснение простое: это просто избыток спроса дает разработчикам возможность диктовать условия. И сейчас ситуация диаметрально противоположная. Вот вам и цена ниже, чем когда-либо, и даже более и взнос в дополнение.
Это уменьшает количество сделок по купле-продажи новых квартир. «Количество сделок на первичном рынке составляет менее 5 тысяч в год [Киев]. Но, только на первую половину 2017 года, был запущен 30 новых зданий на рынок «вышли» около 21 тыс. новых квартир. Если ситуация в Украине не изменится на этом уровне продаж жилья в стране хватит на ближайшие 10 лет», — говорит Михаил Артюхов, управляющий директор arpa недвижимости.
Еще один явный показатель переоцененности недвижимости (см. инфографику). Считается, что инвестиции в покупку квадратных метров будут платить за себя в 8-9 лет сдача квартиры в аренду. Если деньги обратно гораздо быстрее — корпус недооценивать, тем больше переоценена. Учитывая, что срок окупаемости инвестиций в основной по-прежнему находятся в диапазоне от 10-11 лет аренды (для дорогих домов — все 13-14 лет), цены продолжали падать. Ну, или ставки аренды по-прежнему есть куда расти. Но они по-прежнему не спешат расти — на радость жильцам и на горе рантье.
За чей счет банкет?
Конечно, по мнению рядового покупателя это очень, очень яркий. Большой выбор жилья по доступным ценам. Что больше вы могли хотеть? Но загвоздка в том, что низкий спрос на жилье, лишив разработчиков постоянный поток денег, необходимых для строительства. Поэтому для тех, кто решил купить недостроенный дом, вы увеличиваете риск быть вовлеченным в долгосрочной перспективе.
«Активное развитие первичного рынка «движения» денег не конечных покупателей, а банки и частных инвесторов и владельцев проектов. Но такая бизнес-модель является очень уязвимым и небезопасным», — поясняет Артюхов.
Но, правительство в конце лета, попытался оживить ипотечный рынок. Кабинет Министров 18 августа принял постановление № 616, которым разрешил Государственному ипотечному учреждению (ГИУ) по предоставлению имущества в финансовый лизинг. По сути, покупатель оформляет в аренду с правом выкупа после оплаты всех лизинговых платежей.
«Но разработчики, знакомые с Forge через много лет и знаю, что это заведение отличается очень мало средств. И на самом деле в договоре с нами, мы будем выплачивать денежные средства и ценные бумаги. Таким образом, эта схема является непривлекательным», — сказал спикер. Кроме того, хотя темпы 15.3% в год, что позволит выплатить покупателю такого финансирования выглядит дорого.
Проблемы? Вам!
По данным Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам (АППИ), только в Киеве 33 153 объектов, которые относятся к категории проблемных, во Львове таких зданий, Одесской — девять. «Хотя в реальности ряд проблемных строек в Украине не так велика, как это выглядит. Не более 10% от общего числа новых заводов», — говорит Барбаш, кто говорит, что основных причин заморозки стройки является не только отсутствие у застройщика денег, но проблем с разрешениями.
Яркий пример — 40 объектов, связанных со скандальным бизнесменом Анатолием Войцеховским, и было арестовано около лета 2016 года, и выпущен под залог и бежал из Украины. Почти все жилые комплексы, которые были построены принадлежал к ним, компании было незаконно построено. В результате строительство было заморожено, и люди, которые вкладывали в них деньги, остались ни с чем. Большинство покупателей не соблазняться низкой ценой и деятельность застройщика, в частности, не вникал.
«В 2014 году я вложил деньги в покупку квартир в жилом комплексе Мозаика. Дома росли как на дрожжах, и разработчик группы Великобритания город [связанные с Войцеховским] реализован в столице, несколько десятков проектов. Но в январе 2015 года разразился скандал, когда МВД остановило строительство четырех крупных жилых комплекса. Среди них был моего роста», — говорит жительница Киева Юлия Задеряка. Кстати, строительство Мозаика, спустя почти два года, и не был продлен.
Для тех, кто был в заложниках замороженные стройки, и ситуация усугубляется тем, что других вариантов, кроме как завершить строительство за свой счет, или найти нового поставщика, нет. Но на рынке, где предложение квадратных метров и в таком изобилии, разработчики не особо стремятся решить проблемы других людей. Они имеют свои дома на продажу. Поэтому в тех случаях, когда инвесторы могли обратить всю тяжесть завершения строительства объекта, устройства. Примером является жилой комплекс Фундуклеевской улице Богдана Хмельницкого, 58А. Кроме того, в июле 2017 года, Корпорация укрбуд заявил, что будет завершено строительство ЖК Академгородок, который был заморожен в 2007 году.
Предупрежден — значит вооружен!
Законодательство дает недобросовестным застройщикам различные лазейки, чтобы обмануть инвесторов. В форме строительства в течение последних нескольких лет была значительно упрощена, и часто, чтобы заложить фундамент, достаточно заявления строительной компании в Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСК). Никаких справок и разрешений не требуется. В конце концов, на земле, которая предназначена для Парк или школу, вдруг вырастает небоскреб, и вместо заявленных 16 этажей построено 24. И это почти с равной вероятностью для разумного жилья, и дорогих зданий. Например, вам не нужно идти далеко: Велес месте, космополит, Королевские холмы — все объекты в центре города, строительство которого было приостановлено.
«ДТП осенью 2014 года, поэтому ЖК-столица Меридиан. Предлагаемая цена фантастическая — около 7000 грн./кв. м., мой муж был готов подписать контракт, но смущает тот факт, что отдел продаж юлил, и не хотите предоставлять какие-либо документы. Решили не ввязываться, и это не странно: это всего за месяц остановлено строительство из-за того, что это незаконно», — говорит киевлянка Элина Романова.
Однако, юристы считают, что распознать мошенников и сэкономить деньги вполне реально. «Характеристики строительных проблему может быть четко привязан к длительной остановке строительства, уголовных дел против владельцев и директоров строительной отрасли, арест счетов и имущества застройщика, проблем с другими объектами», —цитирует например, Игорь Корнев, управляющий партнер юридической фирмы правовой горо.
Но самый важный вопрос, что покупатель просто обязан спросить у сотрудников отдела продаж, должна иметь отношение к цели сайта и его статус. «Еще до разработки проекта и начала работ застройщик должен произойти прямо на сайте. В большинстве случаев, это либо право аренды, или право собственности на землю», — объясняет Дмитрий сирота, управляющий партнер Юридическая фирма СДМ партнеры.
И если компания мутит воду, он начинает рассказывать, что права на землю оформляются и будут готовы почти утром. «Иногда вы можете увидеть на сайте в местные органы власти показывают какую-нибудь «официальное» письмо о том, что земля вот-вот будет. Но такие объяснения следует относиться с большой осторожностью, так как они не дают никакой гарантии, что землю все в порядке», — предупреждает сирот.
Рвется изнутри наружу
Дополнительную помощь в поиске информации об объекте и застройщик могут быть специализированные форумы (один из крупнейших на сайте domik.ua), а также информацию, которая размещена АППИ. «В Киеве можно проверить конструкцию на сайте градостроительного кадастра. В ней содержится общая информация о соблюдении застройщиком законодательства и рассмотреть вопрос о законности строительства, и» рекомендовать Довбенко Андрей, управляющий партнер в Юридическая фирма «Эврис».
С особой осторожностью следует принимать при наличии судебных разбирательств, связанных с застройщика и его объектов (таких как сведения в единый Регистрация решений суда) и решения государственной архитектурно-строительной инспекции для приостановления строительства. «По нашему опыту, ГАСК остановить строительные работы на основании злоупотребления с землей. Хотя это постановление могут быть обжалованы в судебном порядке, чем и пользуются недобросовестные застройщики», —сказал Корнев.
Но даже полный пакет документов и все разрешения не устраняет риск, что через некоторое время заморозить строительство, например, из-за нехватки средств для реализации объекта. Поэтому, лучшей защиты, проверить историю дома, которые компания строила раньше. Если проблемы ограничиваются срыв сроков на два-три месяца-это не критично. Это уже почти традиция.
Но если здание не раз и не два, замороженные на основании судебных решений и в процессе, милиция, лучше пройти мимо.
Хороший выбор новых домов в избытке, а цены застройщиков подъехать к не.